Att bygga ett hus

Att bygga ett hus #7 – Upphandling och avtal

bild

Så kommer då till slut del sju i min bloggserie. En serie i åtta delar, där det varje vecka dyker upp ett nytt inlägg här på bloggen på temat att bygga ett hus.

De första sex delarna hittar ni HÄR.

Idag berör jag ämnet upphandling och avtal.

Först lite kort om entreprenadformer.
Man kan säga att det, lite grovt, finns två sätt att handla upp sina entreprenörer. Den första är totalentreprenad och den andra någon form av delad entreprenad.

En totalentreprenad innebär att man anlitar en entreprenör (vanligtvis den byggfirma man väljer) vilken i sin tur står för att alla andra hantverkare (underentreprenörer) utför sina delar i projektet, på rätt sätt och i rätt tid. Man tecknar alltså ett avtal.  Detta kan underlätta mycket om man inte känner sig så bekväm i projektledarrollen. Men man ska vara medveten om att man får betala för samordningen i projektet och därför kan en offert på en totalentreprenad vara lite högre än en delad entreprenad.

En totalentreprenad kan handlas upp redan från början, och står då även för att samordna konsulternas jobb under tiden huset ritas. Ett vanligare sätt är att man handlar upp en totalentreprenad när man redan har ritningar och bygglov färdigt. (Detta kallas ibland Generalentreprenad)

En delad entreprenad innebär istället att du handlar upp två eller flera entreprenörer separat. Du har alltså två eller flera avtal och står själv för att samordna de olika aktörerna (om du inte också handlar upp en samordnare vill säga)

Båda typerna av entreprenader eller varianter av dem kan användas oavsett om man bygger ett modulhus eller ett lösvirkeshus.

Upphandlingen och avtalet

Det vanligaste när du ska genomföra ett så stort projekt som att bygga ett helt hus är att du tar in priser från flera olika entreprenörer. Du kan handla upp ditt bygge till ett fast pris men det vanligaste är att du får ett budgetpris med ett ungefärligt slutpris och att hantverkarna sedan jobbar på löpande räkning. Då betalar du helt enkelt för de timmar som det tar att uppföra huset medan det i ett fast pris ofta är medräknat ett påslag för eventuella oförutsedda händelser.

När du väljer entreprenör är det viktigt att förutom priset kontrollera att företaget innehar F-skatt och rätt behörigheter. Kolla också upp att företaget har försäkringar, vilka garantier de lämnar och att de inte har några betalningsanmärkningar eller skulder.

När du sedan ska teckna ett avtal med din/dina entreprenör/er finns det några saker som är viktiga att få med. Avtalet ska innehålla arbetets omfattning, projektets start- och sluttider och pris. Avtalet bör också reglera hur ändringar ska hanteras. Skulle det bli så att det blir tilläggsarbeten ska dessa också dokumenteras skriftligt under processens gång.

En hel del att tänka på med andra ord.
Mitt tips är att fundera på om det inte kan vara värt att betala lite mer för att få en smidig process och en trygg entreprenör som levererar kvalitet.
konsumentverkets hemsida finns mer bra information att ha med sig på vägen.
Lycka till!

Annonser

Att bygga ett hus #6 – Ritningar och bygglov

Elritning Plan 2

Detta är del sex i min bloggserie. En serie i åtta delar, där det varje vecka dyker upp ett nytt inlägg här på bloggen på temat att bygga ett hus.

De första sex delarna hittar ni HÄR.

Kanske hade det naturligaste steget i denna serie varit att beskriva entreprenörsformer och själva upphandlingförfarandet efter förra veckans inlägg. Men jag väntar med det till nästa vecka.

Istället tänkte jag skriva om nästa steg i ritningsförfarandet. För någon vecka sen tog vi fram en skiss där vi hittade den ultimata lösningen på våra önskemål och vår tomt. Nu behöver vi förfina de här skisserna. Dels så kräver våra kommuner att vi redovisar för dem vad det är vi tänker bygga. Vi behöver söka bygglov. Dels så behöver vår(a) entreprenör(er) ritningar de kan bygga efter, bygghandlingar.

Bygglov
För att få tillåtelse att bygga sitt hus behövs ett bygglov. I bygglovet granskar kommunen att du som byggherre uppfyller de krav och bestämmelser som finns för din fastighet. För att kunna göra det behöver de skalenliga ritningar. Plan- fasad- och sektionsritningar, men också en situationsplan som visar hur och var huset kommer att vara placerat på tomten. I ansökningsblanketten som också skickas in tillsammans med ritningarna anger man vem som kommer att vara kontrollansvarig för bygget.

Kontrollansvarig
Den kontrollansvarige ska hjälpa dig att se till att ditt projekt uppfyller kraven i bygglagstiftningen. Hen upprättar en kontrollplan och ser till att den efterföljs. Den kontrollansvarige medverkar också vid det tekniska samrådet och på besiktningar.

Tekniskt samråd och startbesked
Efter att ditt bygglov har beviljats kallas du, den kontrollansvarige och din entreprenör till ett tekniskt samråd. På det tekniska samrådet sker en genomgång av arbetets planering och organisation och kontrollplanen fastslås. Därefter lämnas ett startbesked och bygget kan påbörjas.

Bygghandlingar
Vissa entreprenörer tycker att det räcker med bygglovshandlingarna och tar själva fram de beräkningar och mått de behöver medan andra vill ha fullständiga bygghandlingar.
På bygghandlingarna framgår all information om hur huset ska byggas. Alla mått, hur väggar och konstruktioner ska byggas upp mm. Tidsmässigt skiljer det sig en hel del på att ta fram en bygglovshandling och en bygghandling. Därför kan det vara bra att höra med din entreprenör redan från början vilken typ av handlingar de kommer att behöva så att den kostnaden inte blir en överraskning.

Nu är det dags att bygga!

Att bygga ett hus #5 – Modulbygge eller lösvirke?

Hammare

Detta är del fem i min bloggserie. En serie i åtta delar, där det varje vecka dyker upp ett nytt inlägg här på bloggen på temat att bygga ett hus.

De första fyra delarna kan du hitta HÄR.

Idag tänkte jag skriva lite kort om de metoder man kan välja för att få sitt hus uppfört.
Det finns egentligen bara två vägar att gå.
Det ena är att man låter ett företag bygga huset i moduler på fabrik.
Det andra är att bygga huset i lösvirke, bräda för bräda, på plats.
Det kan man göra själv, eller låter man en entreprenör göra det.

Modulbygge
Många av dagens ”katalog-hus” (inte alla) uppförs med den första metoden. Huset projekteras (ritas i detalj) för att byggas i lagom stora moduler på fabrik. Därefter transporteras modulerna till byggplatsen där de monteras av en entreprenör. Hur dessa steg utförs är av största vikt för att slutresultatet ska bli bra. Därför är det väl värt att ifrågasätta företagets metoder innan man köper hela konceptet. Hur utformas skarvarna mellan de olika modulerna? Hur väderskyddade är modulerna när de monteras på plats? (För oavsett om modulerna är byggda under tak så ska det ju någon gång monteras utomhus.) Och vilken firma är det som kommer att montera ditt hus? Detta är några av de frågor jag tycker är viktiga att ställa innan man tar sitt beslut.

Lösvirke
Ett lösvirkeshus däremot byggs på plats, bräda för bräda. Som jag ser det är fördelarna med detta många. Huset har inga skarvar. Det kan därför byggas på ett sådant sätt att det är lätt att förändra det över tid. Processen ser också annorlunda ut. Här behöver inte varje detalj fastställas in i minsta detalj innan bygget påbörjas. Utan när stommen står på plats kan man röra sig i huset, känna efter hur det känns, och därefter göra förändringar, utan att det behöver kosta många kronor. Utformningen behöver inte heller styras av transportmöjligheter. Att bygga ett hus i lösvirke är dessutom ett fuktsäkert sätt att bygga om det utförs rätt. Då kan stommen resas, och husets utsida göras färdigt medan all fukt torkas ut, innan insidan påbörjas. I ett lösvirkeshus kan du också som beställare följa precis hur ditt hus byggs upp, materialskikt för materialskikt.

Värt att nämna är att båda dessa metoder finns i olika prisklasser. Det ena är alltså inte mer prisvärt än det andra. Det viktiga är kvalitén på slutresultatet. Den avgör vad som är billigt eller dyrt.

Jag låter kanske partisk när jag skriver. Och det är jag också eftersom jag driver ett företag som har varit med och utvecklat ett lösvirkeskoncept. Där vi som arkitekter ritar ditt hus, tillsammans med dig och den entreprenör som sedan kommer att uppföra det.

Kika gärna in på www.r-hus.se eller hör av dig om du har frågor.

Att bygga ett hus #4 – Skissen

Skiss

Detta är del fyra i min bloggserie. En serie i åtta delar, där det varje vecka dyker upp ett nytt inlägg här på bloggen på temat att bygga ett hus.

De första delarna, platsen, vem bestämmer? och programmet, hittar ni HÄR.

Vi har tidigare tittat på hur du hittar den perfekta platsen för att bygga ditt hus. Vi har försäkrat oss om att det inte finns något i detaljplanen eller andra bestämmelser som begränsar dina drömmar. Och vi har tagit reda på exakt vilka funktioner du är ute efter i ditt hus.

Nu är det dags att börja skissa för att få ihop all den informationen till en helhet.
Detta är en komplex del i processen med mycket att tänka på.

I en planlösning ska du se till att huset hamnar rätt i förhållande till väderstrecken. Att rummen placeras rätt i förhållande till varandra och samtidigt vill du ha fina siktlinjer och ljusinsläpp.
Fasadritningar ska tillgodose det uttryck du vill ha på huset. Materialval, kulörer och fönsterstorlekar. Och i en sektion (eller flera) ser du till att du har rumshöjder och konstruktionstjocklekar under kontroll.

Kanske kan du hitta ett ”färdigt” hus som lever upp till allt detta. Men högst troligt så behöver du anpassa ett befintligt, eller, vilket jag förespråkar, rita ett helt nytt.

Om det är något steg i planeringsstadiet som du ska ta hjälp till, så rekommenderar jag detta. Skissen. Eller utkastet. Ett tränat öga har erfarenhet av att sammanfoga olika önskemål med de krav som finns på en byggnad till en vacker och funktionell helhet.
Självklart kan du, om du tycker att det är roligt, skissa själv. Men jag rekommenderar att du ändå ber en fackperson att titta på skissen och göra ett utlåtande.

Skissen ska kunna ligga till grund för en färdig bygglovshandling och för att en entreprenör ska kunna räkna fram ett ungefärligt pris. Den måste därför vara ganska detaljerad och i skala.

Lycka till!

I nästa vecka behandlar jag entreprenörsformer och olika tillvägagångssätt för att få ditt hus uppfört.

Att bygga ett hus #3 – Programmet

Detta är del tre i min bloggserie. En serie i åtta delar, där det varje vecka kommer att dyka upp ett nytt inlägg här på bloggen på temat att bygga ett hus.

De första delarna, platsen och vem bestämmer?, i denna serien hittar ni HÄR.

program

Så var det dags att börja planera själva huset.
Hur gör man? Var börjar man?
Jag tror att många börjar med att bläddra i en katalog eller googla för att få inspiration.
Och det kan man givetvis göra.
Men jag tycker att du först ska börja med att sätta dig ner med penna och papper och fundera över dina behov, dina drömmar och dina krav.

Gör ett Program!

Älskar du att laga mat?
Har du en hobby som kräver ett eget rum?
Hur många sovrum behöver er familj?
Hur många allrum?

Och stirra er inte blinda på nuet och idag.
Vad händer om fem år? Om tio?
Självklart kan man inte veta det säkert. Men vissa saker går att förutse.
Har ni barn som kommer att flytta inom några år? Eller planerar ni att bli fler i familjen?
Kan vissa rum/ytor planeras för att förändras under årens lopp?

Att jobba med ”generella rum” är ett bra sätt. Generella rum är rum som går att använda till olika funktioner. Ett rum som från början används till lekrum kan bli ett sovrum som blir ett gästrum och/eller arbetsrum längre fram.

Man kan också jobba med ”föränderliga rum” rum som går att lägga till eller ta bort. Ett exempel kan vara ett rum intill vardagsrummet. Kanske behövs ett extra sovrum under en period. Kanske går det rummet sedan att öppna upp mot vardagsrummet för en extra umgängesdel. Eller tvärtom. En del av vardagsrummet kan bli sovrum senare när och om familjen växer.

Så börja med penna och papper och skriv ner vad som är viktigast för just er.
Är det svårt? Ta hjälp av en arkitekt. Vi kan lotsa er genom programarbetet.

Först efter det är det dags att titta på utformningen av huset.
Mer om det nästa vecka.

Att bygga ett hus #2 – Vem bestämmer?

Detta är del två i min bloggserie. En serie i åtta delar, där det varje vecka kommer att dyka upp ett nytt inlägg här på bloggen på temat att bygga ett hus.

I första delen behandlade jag valet av platsen där du ska bygga ditt hus. I detta inlägg kommer jag belysa de bestämmelser och begränsningar som kan finnas på den fastighet du har valt.

tomtkarta

All mark i Sverige är indelad i fastigheter med olika ändamål.
Det kan till exempel vara bostadsbebyggelse eller jordbruksändamål.
Och även om du äger en fastighet så har du inte rätten att göra vad du vill på den.
Konstigt? Ja det kan man tycka. Men det finns ett syfte.

Sveriges kommuner har i uppgift att skapa en hållbar balans mellan olika samhällsintressen. De har därför rätt att reglera, bland annat, vad som får byggas på olika fastigheter. Deras verktyg för att göra detta är översiktsplaner, detaljplaner och områdesbestämmelser.

Översiktplan
Alla kommuner är skyldiga att ha en översiktsplan. Planen ska innehålla kommunens vision inför framtiden. Den kan upplysa dig om var nya bostadsområden kan komma att dyka upp. Vart större vägar kommer att gå och vilka naturområden som är skyddade för att nämna några exempel. Planen ska omfatta hela kommunens yta, både på land och i vatten och den ligger till grund när detaljplaner ska utformas. Den kan också användas när större regioner ska samarbeta och samverka.

Detaljplan
Detaljplanen reglerar utformningen av en bebyggelsemiljö. Genom att studera planen för din fastighet kan du få information om det finns begränsningar i storlek och höjd för din byggnad. Detaljplanen kan också reglera antal byggnader, typ av byggnader (bostad/industri/skola etc.), taklutningar och fasadkulörer etc.
Hur mycket en detaljplan styr beror på hur din kommunen ser på just ditt område.
Om det finns speciella kulturella värden som ska bevaras kan planen vara mer styrande osv.
En detaljplan kan också tala om för dig vad som kan komma att hända i området runt din fastighet. Exempelvis om det finns byggbara tomter som ännu inte har sålts eller hur mycket dina grannar har rätt att bygga till och hur det kan påverka dig och din fastighet.

Områdesbestämmelser
Områdesbestämmelser är ett alternativ till detaljplaner som ofta används i glesare bebyggda områden, där samhällets behov av att reglera inte är lika stor som i tätbebyggda områden.

Så innan du köper din drömfastighet. Kolla upp noga vilka bestämmelser som gäller så att du verkligen har rätt att förverkliga dina idéer. Längre fram i denna serie kommer jag ta upp bygglovsskedet. Det är då kommunen granskar så att alla bestämmelser efterföljs.

(Det finns givetvis en möjlighet att pröva avvikelser från planen eller rent av att få en ny detaljplan framtagen för ett område men det kan vara en tidskrävande process.)

Om ni vill läsa mer om bestämmelser och planer så finns bra information på http://www.mittbygge.se. De flesta kommuner har också information på sina hemsidor.

Nästa vecka ska vi börja prata hus. Häng med!

Att bygga ett hus #1 – Platsen

IMG_2220

Idag startar jag min första serie här på bloggen. En serie i åtta delar. Varje vecka kommer ett nytt inlägg på temat: att bygga ett hus. Och då syftar jag inte på hur man gör när man bygger det rent fysiskt eller praktiskt, utan om själva processen. Från det att man tar beslutet att bygga (eller anlita någon som bygger), tills det står färdigt.

Denna första del kommer jag ägna åt platsen. Tomten eller fastigheten (vilket är den korrekta facktermen) där du väljer att bygga ditt hem.
Min uppfattning är att många letar efter det perfekta huset, bland färdiga villor, eller i kataloger. Det är uttrycket på huset som är viktigt. Oftast är man ute efter en speciell stil eller känsla. Men, med risk för att låta som en mäklare nu, läget är minst lika viktigt, om inte viktigare.
Läget, läget, läget!

Det spelar ingen roll om du bygger ditt hus med alla ytor och tekniska krav du har drömt om, om du ändå till slut känner att du har hamnat på fel plats.
Rannsaka dig själv. Är du en stadsmänniska? Är det viktigt för dig att ha nära till dina barns skola? Vill du bort från pulsen när du lämnar jobbet på eftermiddagen? Vad betyder naturen för dig? Vart bor dina vänner, din familj? Hur vill du leva ditt ”hemmaliv”?

Det är ofta värt att vänta och kanske spara till den optimala tomten än att kompromissa med faktorer som du vet är viktiga för ditt välmående. Därmed inte sagt att det alltid går att finna platsen som uppfyller precis alla dina drömmar. Det gäller att kompromissa som med allt annat. I slutändan är det bara du som har svaret. Vart vill du bo?

Så vad ska man fundera över när man tittar på en tomt?
Förutom läget, placeringen i staden/byn/på landet är det alltid bra att ha med sig någon som förstår sig på markens beskaffenhet. Vad krävs för att placera ett hus just där? Schaktning, sprängning eller andra fördyrande åtgärder?
Vilka begränsningar finns för fastigheten. Vad, och hur mycket får man bygga? (mer om detta i nästa del av ”Att bygga ett hus”) Avståndet till grannarna. Finns det insynsproblematik och hur kan man lösa den? Till sist, väderstrecken. Går det att placera huset så att du får en sittplats i öster där du kan dricka ditt morgonkaffe? Och kan en eventuell uteplats placeras så att du både får sol och en fin vy att vila ögat på?

Så, stirra inte dig blind på en hustyp eller ett uttryck.
Huset är lättare att förändra, anpassa och till och med flytta, än platsen.

Nästa vecka kommer jag beskriva vilka regler och bestämmelser som styr vad du får göra på din fastighet. Håll utkik!

Har du byggt ditt hus? Hur gjorde du när du bestämde dig för vart du ville bo?